【都市更新】~ 聽建商說，都市更新如果是採權利變換方式實施就要辦理估價，但我們對估價完全不瞭解，怎麼辦？

都市更新的估價，是為了決定更新完的房屋該如何分配，分為更新前估價和更新後估價兩個部分。

更新前的估價在估每個地主所持有的土地的價值，以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。更新後的估價，是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢，並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後，再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主，這就是都市更新估價的目的。

另外，估價的部分是委託不動產估價師負責，每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價，經過綜合評比後選定採用一家。不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價，都是由估價師計算，並且簽證出具相關報告書。最重要的是，估價結果必須經過市府都市更新審議，而市府的更新委員裡也有估價專業的委員來協助把關，確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

至於估價有沒有評定標準，會不會隨著房地產價格變動？其實，都市更新有規定估價的「評價基準日」，即房價估價和分配的時間基準，基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天，作為估價的基準，如此估價就不用隨著市場波動一再調整，另外，一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫，地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。 (權利變換實施辦法第6、8、10條)

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【都市更新】~ 都市更新對於更新事業執行如何保障？

一般來說民眾最怕更新案執行到一半時，實施者因故退出，導致社區重建目標無法實現，因此都市更新條例設置有監督、檢查、監管及代管機制，以確保民眾之權益。以下分述之：

監督及檢查：依都市更新條例第55條暨施行細則第26條規定，可視實際需要隨時檢查都更案執行進度，且每六個月實施者對於更新案執行情形應提出詳細報告，以利管控。

限期改善：主管機關檢查後如有違反擅自變更章程（變更事業計畫或權利變換）、業務廢弛、事業及財務計畫有嚴重缺失等事項者，依都市更新條例第56條規定，可要求實施者於期限內提出改善。

監管或代管：未於期限內改善或改善無效者，主管機關可指派適當之機關或人員，依個案情形，適時監管或代管。

接管：實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時，主管機關得撤銷其更新核准，強制接管，以利處理後續更新執行事宜。

更新案能成功除了計畫發布實施後受政府監督之機制外，亦可於事前加以預先防範，例如選擇優質之實施者，考量其市場評價、財務與執行能力；施工營建辦理信託，由信託單位控管營建資金及施工進度，降低及避免營建風險。

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【都市更新】~ 辦理都市更新的建商告訴我，我恐怕沒有選配房屋的資格，這是什麼意思呀？

無法選配有分「不能選配」與「不願選配」兩種。

如果地主明確表態不要參與更新，就屬「不願」選配，如果是同意參與更新，但房地經過估價師的查估，鑑價結果卻沒達到可分配的標準，就屬於「不能」選配，這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。另外，補償金發放時間，由實施者於權利變換發布實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起30日內領取，如逾期不領取者，則依法提存。

惟不願參與分配者或不能選配者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，讓其得以選配房屋為原則，並於權利變換發布實施後繳交差額價金。(都市更新條例第31條、權利變換實施辦法第7條之1)

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