【房屋租賃】~ 承租人未依租約約定或非法使用租賃物時 出租人應如何處理？

按民法第四百三十八條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之 。承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約  。」 　

又土地法第一百條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一出租人收回自住或重新建築時 。 

二承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時 。

三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時 。 

四承租人以房屋供違反法令之使用時 。

五承租人違反租賃契約時 。

六承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時 。」 

故依上揭規定，承租人未依租約約定使用租賃物（房屋）或供非法使用時，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約 。 　

實務上大多會於租賃契約明文約定承租人未依約定或違法使用租賃物時，出租人得提早終止租約，並得請求損害賠償 。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151  龍  先生

【持分土地買賣】~ 如果我有兩筆住宅用地，那兩筆土地都能申請按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅嗎？

同時擁有兩筆以上住宅用地的所有權人，土地稅法限制土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬，享受特別稅率課徵地價稅只能以1處為限，但納稅義務人如在另一筆自用住宅用地以已成年子女或直系尊親屬設立戶籍，亦可在限制面積內申請按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅；如有符合上述條件之土地，應於9月22日前填具申請書並檢附全戶戶口名簿影本、建築改良物(房屋)所有權狀影本提出申請，經審查核准後當年度的地價稅就可適用自用住宅用地特別稅率課徵地價稅，以節省稅負。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 為何自有並已設籍居住多年且無出租或供營業使用之住家用地，地價稅仍按一般用地稅率課徵？

地價稅如欲適用特別稅率，必須於開徵期40日前(即9月22日前)提出申請，經核准後當年度才可適用；若逾期申請，自下年度才能開始適用；已核定而用途未變更者，以後免再申請。因此民眾若未提出申請適用自用住宅優惠稅率，即使房屋確實供自用住宅使用，仍必須按一般用地稅率課徵地價稅。

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【持分土地買賣】~ 如果八月份買了1筆土地，是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅？買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人，可否認定其為稅法規定之納稅義務人？

1.地價稅「納稅義務基準日」為每年8月31日，當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人，就是當年度地價稅納稅義務人，負責繳納該筆土地全年地價稅。所以8月份取得土地所有權人，雖然到年底只持有4 至5 個月，仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。

2.如土地是經由法院拍賣而取得，則依領得法院核發權利移轉證書之日為準。另經法院判決共有分割、公用徵收、或因繼承而移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，以法院形成判決確定日、公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為準。

3.買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納，屬於當事人之間約定之私權行為，不能因此變更地價稅納稅義務人，換言之，地價稅應由基準日土地登記簿所載之土地所有權人負責繳納。

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