【房屋租賃】~ 承租人過失造成電線走火燒毀租賃物 承租人之責任為何？

民法第四百三十四條規定：「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任 。」是承租人失火造成租賃物毀損滅失對於出租人所負之損害賠償責任，限於承租人對於失火具有重大過失，現承租人使用電器不當，導致電線走火燒毀租賃物，倘可認定承租人對於事故發生具有重大過失（如延長線使用不當），即需對出租人負損害賠償責任 。

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最高限額抵押權存續期間屆滿後，得否再辦理延長存續期間？

抵押權為擔保物權，從屬於債權而存在，於該債權消滅時，抵押權始歸於消滅，本身無所謂權利存續期間，故民法96年3月28日修正後，即於民法第881條之4第1項規定，最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，至最高限額抵押權如欲變更其約定之確定期日，應於期日屆至前約定變更之；又最高限額抵押權約定之確定期日屆至，僅生原債權確定之效果，依民法第881條之2第1項規定，抵押權人仍得於其約定之最高限額範圍內行使其權利，即不因最高限額抵押權確定之期日已過而喪失債權。

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【房屋租賃】~ 因天災（如八七水災.九二一地震）造成租賃物毀損 當事人之權益關係為何？

按民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金 。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約 。」現租賃物因天災（如八七水災，九二一地震）毀損，如已全部損毀滅失，租賃契約之標的物已不存在，在租賃契約當然全部終止，承租人既無法就租賃物使用收益，自無庸支付租金；如為一部滅失，則租賃契約之效力就滅失之部份當然終止，承租人依上揭規定，得請求出租人減少毀損部分之租金，如未毀損部分不符承租人之使用目的（如承租房地供居住停車之用，現房屋全倒，只餘停車之地），則承租人於租期屆滿前，仍得終止租賃契約，使該租約之效力全部消滅 。

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【房屋租賃】~ 農地出租供工廠使用，地主有何責任？

農地非供農業使用（如出租他人蓋廠房）頗為常見 , 惟依農業發展條例第三十一條：「耕地之使用 , 應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定 , 始得辦理所有權移轉登記 。但因繼承或法院拍賣而移轉者 , 不在此限」。 　

農業發展條例第三十二條規定：「主管機關對農業用地之違規使用 , 應加強稽查 , 並應設農地違規使用稽查單位 。為加強農地違規使用之稽查 , 中央主管機關得訂定農地違規使用檢舉獎勵辦法」。 　

而依都市計畫法第七十九條規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用 , 或從事建造 、採取土石 、變更地形 , 違反本法或各級政府依本法所發布之命令者 , 處其土地或建築物所有權人  , 使用人或管理人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰 , 並勒令拆除 、改建 、停止使用或恢復原狀 。不拆除 、改建 、停止使用或恢復原狀者 , 得按次處罰 , 並停止供水供電 、封閉 、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 , 其費用由土地或建築物所有權人 、使用人或管理人負擔 。前項罰鍰 , 經限期繳納逾期不繳納者 , 移送法院強制執行 。依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區 , 適用前二項之規定。」 　

區域計畫法第十五條規定：「區域計畫公告實施後 , 不屬第十一條之非都市土地 , 應由有關直轄市或縣（市）政府 , 按照非都市土地分區使用計畫 , 製定非都市土地使用分區圖 , 並編定各種使用地 , 報經上級主管機關核備後 , 實施管制 。變更之程序亦同 。其管制規則 , 由中央主管機關定之 。前項非都市土地分區圖 , 應按鄉 、鎮（市）分別繪製 , 並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置」。 　

第二十一條規定：「違反第十五條第一項之管制使用土者 , 由該管直轄巿 、縣（巿）政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰 , 並得限期令其變更使用 、停止使用或拆除其地上物恢復原狀 。前項情形經限期變更使用 、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者 , 得按次處罰 , 並停止供水供電 、封閉 、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 , 其費用由土地或地上物所有人 、使用人或管理人負擔 。前二項罰鍰 , 經限期繳納逾期不繳納者 , 移送法院強制執行」。 　

第二十二條規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者 , 除依行政執行法辦理外 , 並得處六個月以下有期徒刑或拘役 。」 　

故農地所有人出租農地予他人設立工廠 , 除有回復原狀之義務 , 並有受行政罰與刑事訴追之虞 , 其所有權之行使（如買
賣）亦受限制 , 不可不慎。

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