【都市更新】~ 何謂共同負擔？共同負擔的項目有哪些？

共同負擔是個專有名詞，簡單來說，就是辦理都市更新所需的成本花費：包括委託建築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用，以及委託代書辦理產權登記費用…等等資金的總和稱之為共同負擔。

共同負擔費用是先由建商先行支付，於都市更新完成後再從各位地主分配領回的「價值」中扣除。簡單舉例，假設某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓，那麼完工後地主可以分回的「價值」是已經扣除建商先行支付的資金(共同負擔)的，而更新後的總價值(或是總戶數)是固定的。所以共同負擔越多，表示地主領回去的價值(總戶數)就愈少。

共同負擔的項目，包含了兩大費用，工程費用及權利變換費用，另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理都市更新所需費用。

工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分，包括委託建築師設計費、施工費、建築材料費，以及申請建造執照費用…等，另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用地等，須協助開闢使用之費用也包含在內。

第二項的費用為進行權利變換所需費用，包含都市更新規劃費、委託不動產估價師估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之補償費，及要提供原屋主之租金補貼…等。

但是上述費用並非無限上綱，必須依照市府所訂「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」提列，並且審議委員會也會替各位地主把關。 (權利變換實施辦法第10條) 

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【都市更新】~ 我的房地向銀行貸款尚有150萬元未繳清，更新時該抵押權如何解決？

設定抵押權之土地更新時，該抵押權之處理可分為所有權人參與權利變換及所有權人不參與權利變換（不願參與分配或面積太小不能參與分配）兩種情況。

所有權人參與權利變換：依規定，所有權人可與銀行自行協議消滅，銀行要求於權利變換計畫核定前清償，所有權人依協議清償貸款。若所有權人不同意提前清償，且銀行要求於權利變換計畫核定前清償，則該抵押權於更新後(房子興建完工後)由主管機關囑託登記機關將抵押權登記於所有權人更新後分配之房地上。

所有權人不參與權利變換：更新前價值高於貸款金額者，假設更新前房地經估價之價值為300萬元，實施者依法代替所有權人將150萬元清償(或提存)給銀行，另有150萬元交付予所有權人。反之，若更新前價值低於貸款金額，假設更新前房地經估價之價值為120萬元，實施者依法代替所有權人將120萬元清償(或提存)給銀行，至於30萬元差額由銀行向所有權人要求繳納。

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【都市更新】~ 權利變換如何計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？

更新後之權利價值扣除重建所需費用(即共同負擔)後，即是土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人，假設經估價後甲更新前不動產價格6,000萬元，乙更新前不動產價格8,000萬，丙更新前不動產價格2,000萬元，重建費用需10,000萬元，更新後總價值為42,000萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下：

甲 更新前權利價值比例：

6,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.375

更新後配回權利價值：

（42000萬元－10000萬元）×0.375＝12000萬元

乙 更新前權利價值比例：

8,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.5

更新後配回權利價值：

（42,000萬元－10,000萬元）×0.5＝16,000萬元

丙 更新前權利價值比例：

2,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.125

更新後配回權利價值：

（42,000萬元－10,000萬元）×0.125＝4,000萬元

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【持分土地買賣】~ 未依規定期限申報契稅、匿報或短報及未如期繳納契稅如何處罰？

1.納稅義務人不依規定期限申報者，每超過3日加徵應納稅額1 ％的怠報金。但怠報金的最高額度，以應納稅額的額度為限，但不得超過新台幣15,000元。

2.納稅義務人應納的契稅，如有匿報或短報的情形，經主管稽徵機關查得，或者經人舉發查明屬實者，除了應補繳應納稅額外，並另外加處應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。

3.納稅義務人未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者，每超過2日，應按照應納稅額，加徵1％的滯納金，超過30日仍不繳納稅款及滯納金或前述之怠報金者，移送法務部行政執行署彰化行政執行處強制執行。

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【持分土地買賣】~ 何謂土地「宗地面積」、「權利範圍」、「持分面積」?

宗地面積為該筆地號土地總面積，即為土地所有權狀或土地登記謄本土地標示部上所登載的「面積」；權利範圍為所擁有該筆土地的比例，亦可於土地所有權狀或土地登記謄本土地所有權部上查得；持分面積為宗地面積乘權利範圍，即為所擁有該筆土地的面積。 

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