【收購持分、繼承土地】~ 房客引起的火災「民事責任」

房客故意引起火災（放火）或過失引起火災（失火），而造成房屋毀損或滅失時，同時構成「民事責任」及「刑事責任」，底下分別說明之：

「民事責任」
在放火情形，房客的民事賠償責任，固然是免不掉，但在失火情形，雖然也會造成民法第４３２條所稱租賃物毀損之結果，但是，民法第４３４條對於房客過失引起的火災所造成的毀損設有特別規定，減輕了房客的注意義務，同時也降低了房東向房客求償的可能性 。（注意：房東仍可在租約中約定加重房客的注意義務，因為民法第４２４條並非強制規定；換句話說，房東要向房客求償時，要先檢查租約中對於失火責任是否有特別約定，如果沒有，才會適用民法第４２４條 。）

一、房屋雖然因火災毀損或滅失，但並非只要房客有過失就要負賠償責任，必須是房客的『重大過失』所引發的失火才要負民事賠償責任。這是民法第４３４條為了減輕房客對於火災的注意義務而設之特別規定 。而且，在訴訟上，房東必須舉證證明房客有『重大過失』之存在，否則，房客即不須負賠償責任 。

二、但若租約中另有約定加重房客對於火災的注意義務時，仍應依照租約來決定。這是因為上開條文雖為保護房客之特別規定，但並非與公序良俗有關之強制規定 。

三、所謂『重大過失』，指的是房客『欠缺普通人的注意』，例如，在床上抽煙會引起火災，這是普通人的常識可以注意的，若房客真的在床上抽煙而造成火災，這就是屬於『欠缺普通人的注意』，也就是房客的『重大過失』了。如何認定房客有『重大過失』？每一件個案都有其具體情況，必須依據全部的事實審慎判斷，難以一概而論 。

四、萬一房東不是房屋的所有權人時，所有權人可以主張不受民法第４３４條減輕房客注意義務規定之約束而請求房客賠償嗎？答案是否定的；基於該條規定之本旨，所有權人雖然不是出租人（房東），但仍應類推適用該條之規定 。

收購持分、畸零、共有土地 ~~~ 0982-683151  龍  先生