【房屋租賃】~ 承租人過失造成電線走火燒毀租賃物 承租人之責任為何？

民法第四百三十四條規定：「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任 。」是承租人失火造成租賃物毀損滅失對於出租人所負之損害賠償責任，限於承租人對於失火具有重大過失，現承租人使用電器不當，導致電線走火燒毀租賃物，倘可認定承租人對於事故發生具有重大過失（如延長線使用不當），即需對出租人負損害賠償責任 。

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最高限額抵押權存續期間屆滿後，得否再辦理延長存續期間？

抵押權為擔保物權，從屬於債權而存在，於該債權消滅時，抵押權始歸於消滅，本身無所謂權利存續期間，故民法96年3月28日修正後，即於民法第881條之4第1項規定，最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，至最高限額抵押權如欲變更其約定之確定期日，應於期日屆至前約定變更之；又最高限額抵押權約定之確定期日屆至，僅生原債權確定之效果，依民法第881條之2第1項規定，抵押權人仍得於其約定之最高限額範圍內行使其權利，即不因最高限額抵押權確定之期日已過而喪失債權。

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【房屋租賃】~ 因天災（如八七水災.九二一地震）造成租賃物毀損 當事人之權益關係為何？

按民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金 。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約 。」現租賃物因天災（如八七水災，九二一地震）毀損，如已全部損毀滅失，租賃契約之標的物已不存在，在租賃契約當然全部終止，承租人既無法就租賃物使用收益，自無庸支付租金；如為一部滅失，則租賃契約之效力就滅失之部份當然終止，承租人依上揭規定，得請求出租人減少毀損部分之租金，如未毀損部分不符承租人之使用目的（如承租房地供居住停車之用，現房屋全倒，只餘停車之地），則承租人於租期屆滿前，仍得終止租賃契約，使該租約之效力全部消滅 。

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【房屋租賃】~ 農地出租供工廠使用，地主有何責任？

農地非供農業使用（如出租他人蓋廠房）頗為常見 , 惟依農業發展條例第三十一條：「耕地之使用 , 應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定 , 始得辦理所有權移轉登記 。但因繼承或法院拍賣而移轉者 , 不在此限」。 　

農業發展條例第三十二條規定：「主管機關對農業用地之違規使用 , 應加強稽查 , 並應設農地違規使用稽查單位 。為加強農地違規使用之稽查 , 中央主管機關得訂定農地違規使用檢舉獎勵辦法」。 　

而依都市計畫法第七十九條規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用 , 或從事建造 、採取土石 、變更地形 , 違反本法或各級政府依本法所發布之命令者 , 處其土地或建築物所有權人  , 使用人或管理人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰 , 並勒令拆除 、改建 、停止使用或恢復原狀 。不拆除 、改建 、停止使用或恢復原狀者 , 得按次處罰 , 並停止供水供電 、封閉 、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 , 其費用由土地或建築物所有權人 、使用人或管理人負擔 。前項罰鍰 , 經限期繳納逾期不繳納者 , 移送法院強制執行 。依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區 , 適用前二項之規定。」 　

區域計畫法第十五條規定：「區域計畫公告實施後 , 不屬第十一條之非都市土地 , 應由有關直轄市或縣（市）政府 , 按照非都市土地分區使用計畫 , 製定非都市土地使用分區圖 , 並編定各種使用地 , 報經上級主管機關核備後 , 實施管制 。變更之程序亦同 。其管制規則 , 由中央主管機關定之 。前項非都市土地分區圖 , 應按鄉 、鎮（市）分別繪製 , 並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置」。 　

第二十一條規定：「違反第十五條第一項之管制使用土者 , 由該管直轄巿 、縣（巿）政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰 , 並得限期令其變更使用 、停止使用或拆除其地上物恢復原狀 。前項情形經限期變更使用 、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者 , 得按次處罰 , 並停止供水供電 、封閉 、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 , 其費用由土地或地上物所有人 、使用人或管理人負擔 。前二項罰鍰 , 經限期繳納逾期不繳納者 , 移送法院強制執行」。 　

第二十二條規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者 , 除依行政執行法辦理外 , 並得處六個月以下有期徒刑或拘役 。」 　

故農地所有人出租農地予他人設立工廠 , 除有回復原狀之義務 , 並有受行政罰與刑事訴追之虞 , 其所有權之行使（如買
賣）亦受限制 , 不可不慎。

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【都市更新】~ 何謂共同負擔？共同負擔的項目有哪些？

共同負擔是個專有名詞，簡單來說，就是辦理都市更新所需的成本花費：包括委託建築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用，以及委託代書辦理產權登記費用…等等資金的總和稱之為共同負擔。

共同負擔費用是先由建商先行支付，於都市更新完成後再從各位地主分配領回的「價值」中扣除。簡單舉例，假設某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓，那麼完工後地主可以分回的「價值」是已經扣除建商先行支付的資金(共同負擔)的，而更新後的總價值(或是總戶數)是固定的。所以共同負擔越多，表示地主領回去的價值(總戶數)就愈少。

共同負擔的項目，包含了兩大費用，工程費用及權利變換費用，另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理都市更新所需費用。

工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分，包括委託建築師設計費、施工費、建築材料費，以及申請建造執照費用…等，另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用地等，須協助開闢使用之費用也包含在內。

第二項的費用為進行權利變換所需費用，包含都市更新規劃費、委託不動產估價師估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之補償費，及要提供原屋主之租金補貼…等。

但是上述費用並非無限上綱，必須依照市府所訂「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」提列，並且審議委員會也會替各位地主把關。 (權利變換實施辦法第10條) 

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【都市更新】~ 我的房地向銀行貸款尚有150萬元未繳清，更新時該抵押權如何解決？

設定抵押權之土地更新時，該抵押權之處理可分為所有權人參與權利變換及所有權人不參與權利變換（不願參與分配或面積太小不能參與分配）兩種情況。

所有權人參與權利變換：依規定，所有權人可與銀行自行協議消滅，銀行要求於權利變換計畫核定前清償，所有權人依協議清償貸款。若所有權人不同意提前清償，且銀行要求於權利變換計畫核定前清償，則該抵押權於更新後(房子興建完工後)由主管機關囑託登記機關將抵押權登記於所有權人更新後分配之房地上。

所有權人不參與權利變換：更新前價值高於貸款金額者，假設更新前房地經估價之價值為300萬元，實施者依法代替所有權人將150萬元清償(或提存)給銀行，另有150萬元交付予所有權人。反之，若更新前價值低於貸款金額，假設更新前房地經估價之價值為120萬元，實施者依法代替所有權人將120萬元清償(或提存)給銀行，至於30萬元差額由銀行向所有權人要求繳納。

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【都市更新】~ 權利變換如何計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？

更新後之權利價值扣除重建所需費用(即共同負擔)後，即是土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人，假設經估價後甲更新前不動產價格6,000萬元，乙更新前不動產價格8,000萬，丙更新前不動產價格2,000萬元，重建費用需10,000萬元，更新後總價值為42,000萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下：

甲 更新前權利價值比例：

6,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.375

更新後配回權利價值：

（42000萬元－10000萬元）×0.375＝12000萬元

乙 更新前權利價值比例：

8,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.5

更新後配回權利價值：

（42,000萬元－10,000萬元）×0.5＝16,000萬元

丙 更新前權利價值比例：

2,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.125

更新後配回權利價值：

（42,000萬元－10,000萬元）×0.125＝4,000萬元

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【持分土地買賣】~ 未依規定期限申報契稅、匿報或短報及未如期繳納契稅如何處罰？

1.納稅義務人不依規定期限申報者，每超過3日加徵應納稅額1 ％的怠報金。但怠報金的最高額度，以應納稅額的額度為限，但不得超過新台幣15,000元。

2.納稅義務人應納的契稅，如有匿報或短報的情形，經主管稽徵機關查得，或者經人舉發查明屬實者，除了應補繳應納稅額外，並另外加處應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。

3.納稅義務人未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者，每超過2日，應按照應納稅額，加徵1％的滯納金，超過30日仍不繳納稅款及滯納金或前述之怠報金者，移送法務部行政執行署彰化行政執行處強制執行。

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【持分土地買賣】~ 何謂土地「宗地面積」、「權利範圍」、「持分面積」?

宗地面積為該筆地號土地總面積，即為土地所有權狀或土地登記謄本土地標示部上所登載的「面積」；權利範圍為所擁有該筆土地的比例，亦可於土地所有權狀或土地登記謄本土地所有權部上查得；持分面積為宗地面積乘權利範圍，即為所擁有該筆土地的面積。 

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