【收購持分、繼承土地】~ 重劃土地辦理 有條件免稅~~持分土地買賣

辦理土地重劃　有條件免稅

記者林潔玲／台北報導

520新政府上台後，有不少重劃區將加入房市戰場。常有民眾誤以為只要是重劃地區內土地，於辦理重劃期間免徵地價稅。
但是財政部表示，如果土地在該重劃期間內仍提供使用，則無法免徵，仍要課稅。 依土地稅減免規則第17條規定，區段徵收或重劃地區內土地，於辦理期間導致無法耕作，或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免；辦理完成後，自完成之日起兩年地價稅減半徵收。 桃園市政府稅務局表示，最近有接到案例，桃園區小檜溪土地因已劃定為重劃區，但民眾不知地價稅是否有減免的相關規定。 官員說，須符合「在辦理重劃期間，致無法再繼續耕作或不能為原來之使用而無收益」，才可以免徵地價稅。 由於重劃區已開始陸續拆遷，桃園市小檜溪暨埔子自辦市地重劃區重劃會將按月拆遷清冊通知稅務局，如符合土地稅減免規則第17條前段規定，才適用免徵地價稅。 但桃園市政府稅務局指出，若土地在該重劃期間內仍提供使用，例如原來已建有房屋、工廠仍繼續使用，或土地上供營業人營業使用等，則仍要課稅。 雖重劃期間不符免徵地價稅規定，但重劃完成後，其地價稅仍適用同條後段兩年減半徵收。

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【收購持分、繼承土地】~ 取得抵費地 須報綜所稅~~持分土地買賣

取得抵費地　須報綜所稅

記者郭珈爾／台北報導

中區國稅局提醒，民間常會自行舉辦土地重劃會，民眾若出資取得重劃抵費的土地，因此獲取的所得屬於稅法規定的其他所得，應該要繳納綜合所得稅。

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【收購持分、繼承土地】~ 重畫區新聞~~泰山塭仔圳案 被質疑假開發真炒房~~持分土地買賣

        新北市府地政局副局長王聖文前天在檢方搜索後，留遺書跳樓身亡。據了解，王負責新北市多起土地重劃案，其中引起檢方關注的泰山塭仔圳、新店中央新村北側土地重劃開發案，涉及利益超過千億。 泰山塭仔圳開發案背景。（圖／聯合新聞網） 泰山塭仔圳、新店中央新村北側土地開發案，是新北市府力推的「閃耀五星計畫」之一。位在新莊、泰山交界的塭仔圳採公辦市地重劃開發，目前市都委會小組審議中，預計二○二○年開發完成。 據了解，塭仔圳公辦重劃面積近四百公頃，其中二百多公頃要蓋房子，依附近新建大樓每坪售價超過四十五萬元行情，塭仔圳開發經濟效益預估上千億。 不過，在地工廠與迫遷住戶近年組成「塭仔圳反迫遷連線」，住戶質疑「假開發，真炒房」，直指新莊副都心空屋率達七成六、頭前重劃區空屋率四成六，塭仔圳絕對不可能再有六萬人口進駐。 此外，塭仔圳的六千家鐵皮工廠，其中約二千家是金屬加工業，包含車床、銑床等工具母機製造業，塭仔圳至少有三萬六千名員工面臨遷移。 新北市在一九九八年和二○○二年先後發布塭仔圳都市計畫的主、細部計畫。 塭仔圳重劃區開發面積三九八公頃，是目前最大規模的重劃區，將以新莊中正路為界，分南北兩區開發，規畫二四六公頃住宅區和一六五公頃公設及其他專用區土地。 「閃耀五星」計畫中的新店中央新村北側區段徵收案，占地約四十公頃，周邊農地原本每坪卅萬元起跳；開發案定案後，房仲預期翻漲到每坪約五十五萬元行情，當地地主一度想爭取自辦重劃，才能分回較高比例的土地，最後仍採區段徵收。 該區開發前建商即搶進購地，地主領回的配地權狀已在二○一五年底發放，已能自由買賣，近期已吸引茂德、國美等建商插旗，宏普建設明年將推出新建案，可能為該區首案，每坪開價六十五萬元起跳。

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【收購持分、繼承土地】~ 持分土地~土壤液化正確觀念

□土壤液化正確觀念 何時會發生土壤液化？ 只有在強烈地震下，地下水位接近地面的砂土地層才有可能發生土壤液化，導致土壤暫時失去支撐力。 液化潛勢區一定會發生液化現象嗎？ 土壤液化潛勢圖是利用經驗公式與統計的方式，評估土壤液化可能發生的機率，只是代表何處較有可能發生液化，並不代表發生地震時真實災情分布情形，住在潛勢區的民眾不用太緊張。 土壤液化區可以蓋房子嗎？ 建築物在興建前必須進行土壤液化潛勢評估，並納入抗液化設計考量，只要有妥善的基礎設計，土壤液化區是可以蓋房子的。 土壤液化會造成建築物倒塌嗎？ 過去震災造成房屋倒塌都不是土壤液化造成，而是結構系統不良所致，所以請您儘速向當地直轄市、縣(市)政府申請免費辦理老舊住宅耐震評估。 □土壤液化潛勢區查詢系統（經濟部中央地質調查所） （查詢系統如有疑問，請撥經濟部中央地質調查所 (02)2945-7603、0800-655566） □協助民間建築物基地土壤液化改善措施 建築物位於高度土壤液化潛勢區（紅色區域）時您應該知道的事 建築物位於中度土壤液化潛勢區（黃色區域）時您應該知道的事 建築物位於低度土壤液化潛勢區（綠色區域）時您應該知道的事 □105年5月18日土壤液化現象與因應說明會簡報 土壤液化潛勢圖之意義 土壤液化之影響及對策 土壤液化潛勢資訊公開之配套措施 □土壤液化防治問與答 □相關文件表格下載 自主檢查表 諮詢服務申請書 土壤液化潛勢區防治改善示範計畫申請補助作業須知(105.7.14) □諮詢服務窗口 諮詢服務時間為每週一至週五(上午9-12時、下午2-5時) 機關名稱 諮詢電話 臺北市政府 (02)2725-8221 新北市政府 (02)2960-3456 分機 8972 臺中市政府 (04)2228-9111 分機 64101 臺南市政府 (06)390-1595 高雄市政府 (07)331-2651、(07)331-2982 宜蘭縣政府 (03)925-5802、(03)925-5803 新竹縣政府 (03)551-8101 分機 6358、6360 新竹市政府 (03)521-6121 分機 555 彰化縣政府 (04)753-1245 雲林縣政府 (05)552-2178 嘉義縣政府 (05)362-0123 分機 158 嘉義市政府 (05)229-2805 屏東縣政府 (08)732-0415 分機 3360~3365 內政部營建署 土壤液化配套措施：(02)8771-2687 老屋耐震安檢: (02)8771-2866 都市更新補助: (02)8771-2738 經濟部中央地質調查所 (02)2945-7603、0800-655566 中華民國大地工程學會 (02)2737-6357 中華民國大地工程技師公會 (02)2782-0022 □相關網站連結 經濟部中央地質調查所 中華民國大地工程學會 中華民國大地工程技師公會 財團法人國家實驗研究院國家地震工程研究中心 臺北市政府土壤液化潛勢查詢系統 新北市政府土壤液化專區 高雄市政府土壤液化專區

最後更新日期：2016-12-16  持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、 台北市、新北市..等持分土地、畸零地、道路用地、 疑難土地~~~高價收購       0982-683151 ~~ 龍 先生

【重劃後農地買賣未告知優先購買權人糾紛處理】~~持分土地買賣

過戶前：若賣方決定賣給優先購買權人，買方最高可主張賣方賠償已支付的購買土地價金的1倍金額 
過戶後： 
◎若賣方決定賣給優先購買權人，實務上，會委由代書談和解 
◎若賣方決定賣給第3方買方，基於「物權效力優先」原則買賣生效，但優先購買權人可依《經濟條例》第26條求償，但必須舉證損失內容 

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【收購持分、繼承土地】~ 重劃後農地優先購買權簽約撇步

買賣前： 
◎出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人是農地重劃的優先購買權人，但所謂毗連耕地之現耕所有權人，必須有耕作的事實 
◎賣方應通知優先購買權人，在其放棄優先購買權後，才可出賣不動產給第3人 
買賣中：賣方要出賣，要出具優先購買所有權人放棄其優先購買權的證明，例如賣方的切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，賣方願負法律責任」字樣 

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持分土地~重劃農地出售 留意優先購買權順序

農地買賣眉角多，重劃後農地出售必須注意優先購買權人是否有購地意願。若無，專家提醒，應附出賣人之切結書，或在申請書載明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，自保並防爭議。

讀者曾先生來信詢問，家中有塊重劃後的農地，委託仲介賣出，但農地左右兩側的農地所有人，突然以存證信函告知其有優先購買權，有意購地。他不得已只好賣給其中較原買主更高一點價格的優先權人，不過，原買方主張，契約未註明如有優先權人購買時，應無條件解除契約並返還簽約金，且售價非原來的價格，目前為給付不能，將提告違約並要求懲罰性求償。 

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承租者有權優先購買

根據《農地重劃條例》第5條：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」台灣房屋法務游璿樺解釋，簡單而言，毗連耕地的現耕所有權人，指與欲出售之土地的四周邊界相連，目前仍有自行耕作事實地土地所有權人。
若曾先生堅持賣給原簽約的買方，游璿樺表示，買賣契約仍具效力，該毗連耕地的現耕所有權人，僅得向出賣人請求損害賠償，與買方無關。但須舉證損害賠償事實。另一方面，若曾先生決定賣給優先權人，原買方可依《民法》第226條，向曾先生主張債務不履行的損害賠償。 

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賠償可達已付價金1倍

實務上，地政士全聯會榮譽理事長王進祥補充，若曾先生決定賣給優先權人，可視土地是否已過戶處理，若未過戶，買方最高可主張曾先生賠償已支付的購買土地價金的1倍金額；若曾先生已過戶給買方，則一般會委由代書談和解。
由於曾先生表示，因對法律不熟悉，簽約買賣時都是仲介與代書處理，合約中提及是否有優先權，仲介皆說勾否，糾紛發生後，仲介與代書都避不見面，但土地登記謄本上確實有註明為農地重劃區，疑惑此狀況下，若將土地賣給價高的優先權人是否構成違約，可否向仲介代書求償？
處理買賣合約時，仲介有居間調查的義務，代書也須盡善良管理人的責任，游璿樺表示，若曾先生將土地賣給優先權人，使得買方求償，他可依《民法》第 567 條、《經紀業管理條例》第26條，向仲介請求損害賠償；再依《民法》第 544 條向代書請求損害賠償，不過，求償結果如何仍須視法院判定。 

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持分土地~北台灣2016年新屋供給量約4萬戶 銷售率跌破三成創新低

作者鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網 – 2017年2月9日 上午11:44

住展雜誌統計顯示，2016 年北台灣新成屋、預售屋案總可售戶數為 4 萬 2076 戶，較 2015 年減少 3672 戶，年減 8.03%。若與 2014、2015 年二個年度減幅相比，2016 年衰減幅度已明顯縮小，但台北市已連續兩年維持釋出量僅 3000 餘戶水準。

同時，北台灣 2016 年新建案平均銷售率僅剩約 29%，較 2015 年再降約 3 個百分點，不僅是統計以來首度跌破 3 成，更創歷史新低。
住展統計在北台灣各縣市中，可售戶數增加最多的是新北市，達到 1 萬 5490 戶，其次是桃園市的 1 萬 2500 戶，新竹縣以 3839 戶居第三。至於台北市的新增供給量依然很少，去年僅釋出 3589 戶，連續二年新增戶數都只有 3000 多戶。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市素地少、都更效率慢，新建房屋供給不足的問題仍舊嚴重，目前因市場信心疲弱而抑制需求，未來若買氣回升，新房屋短缺的問題就會浮上檯面。
有別於北市的低供給量，新北市與桃竹地區供給量充裕。如以行政區作排行，2016 年可售戶數最多的行政區分別是、桃園區、竹北中壢市、新店區與板橋區，分別新增 3344 戶、2820 戶、2436 戶、2088 戶、2050 戶。

其中，單是中壢區單一行政區的供給量，就直逼整個台北市。中壢去年新增建案主要集中在舊市區與內壢地區，原因是買氣相對平穩，建案多能順利去化，推升建商推案意願。桃園供給量大，主要是受到經國重劃區密集推案挹注。

住展指出，2016 年北台灣新成屋、預售屋案總規劃戶數為 6 萬 7682 戶，扣除地主戶、股東戶等分回戶與保留戶，釋出至市場的可售戶數為 4 萬 2076 戶；經年度盤點結算後，4 萬餘戶可售戶數共售出 1 萬 2116 戶，剩餘 2 萬 9960 戶，年度平均銷售率約為 28.8。
同時，北台灣 2016 年新建案平均銷售率僅剩約 29%，不僅是統計以來首度跌破 30%，更創下歷史新低紀錄。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，新建案銷售率跌至谷底的主因，源自於房價持續修正，市場「追漲不追跌」，而國人「急跌抄底，緩跌觀望」的購屋特性，在這波房市修正期間表露無遺。

其次，低利率亦是銷售率走滑的關鍵。在低利加上房價緩跌的環境下，形成「賣方不缺錢，買方不躁進」的拉鋸戰，難達到成交共識。但目前政府對房市政策已轉為友善，加上有感讓利案頻頻吸引自住買方出手，預期 2017 年銷售率應會回升。

何世昌認為，若是房價修正格局維持不變、且買氣未能大幅度上揚，將會抑制建商推案信心，北台灣新屋供給量應會維持在低檔，可能出現連續三年新增供給少於 5 萬戶的狀況。雖然供給量不會放大，但在業者積極消化餘屋、減少新推案，以降低市場競爭壓力的情況下，料會有助於房市打底復甦。

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持分土地~附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明

附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明

地政法規函釋

【公布日期文號】 內政部八十七年五月十一日台（八七）內地字第八七○五二一○號函

【要旨】附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明

【內容】按「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第五條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。但依土地法第一百零四條第二項、第一百零七條或耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。」、「土地法第一百零四條規定意旨，在促進建築基地與其地上建物所有權之合一，並賦予地上權人、典權人、承租人及土地所有權人間對基地或建物單獨出售時已相互優先承購之權。．．．．如出賣人之繼承人或承買人於訂約後已補行通知，並能檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件或切結優先購買權人接到出賣通知後逾時不表示優先承購，如有不實，願負法律責任後准予受理。」分為土地登記規則第八十一條所明定及本部七十六年八月二十一日台（七六）內地字第五二八七四六號函所明釋。故有關土地法第一百零四條之優先購買權人已附具切結書，出賣人亦已於申請書切結，為保障優先購買權人之權益及登記之安定性，申請人仍應檢附優先購買權人之資格證明及印鑑證明。

（按：原土地登記規則第八十一條修正後為九十七條）

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