內政部：老公寓加裝電梯補助放寬，最高補助216萬元

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-11-02
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2018年3月底我國高齡人口已超過14％，正式邁入「高齡社會」，為加速建構無障礙環境，內政部於2018年11月1日部務會報通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」修正草案，放寬5層以下公寓大廈改善無障礙設施補助門檻，僅須共有人及應有部分過半數，或應有部分逾2/3同意。且自2019年起，每案最高補助金額將由116萬元提高至216萬元，以加速推動無障礙住宅。
 
內政部表示，考量老舊公寓增設昇降設備時常遭遇難以取得土地及建築物權利證明文件，故這次特別修正放寬5層以下原有住宅公寓大廈於共用部分，屬應申請建造執照或雜項執照改善無障礙設施的補助門檻，原先規定須取得共有所有權比例2/3以上之共有人同意，修正後，僅須共有人及應有部分過半數，或應有部分逾2/3同意即可，讓有意願改善無障礙設施的民眾，更容易取得補助資格。
 
此外，這次修法也一併放寬原有住宅公寓大廈於共用部分，屬應申請變更使用執照或室內裝修審查許可改善無障礙設施的補助門檻，僅須共有人及應有部分過半數，或應有部分逾2/3同意，或檢附區分所有權人會議紀錄即可，透過政府的補助，給予行動不便者一個友善的生活環境。
 
內政部指出，2018年10月1日也已訂定發布「原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點」，就原有住宅改善無障礙設施的補助項目、各項目補助金額上限及優先補助對象等皆予以規範，並特別提高民眾申請補助誘因，2019年度起，原有住宅增設昇降設備及改善無障礙設施補助費用，將由116萬元提高至216萬元，以加速無障礙住宅推動。


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【都市更新】~ 聽建商說，都市更新如果是採權利變換方式實施就要辦理估價，但我們對估價完全不瞭解，怎麼辦？

都市更新的估價，是為了決定更新完的房屋該如何分配，分為更新前估價和更新後估價兩個部分。

更新前的估價在估每個地主所持有的土地的價值，以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。更新後的估價，是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢，並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後，再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主，這就是都市更新估價的目的。

另外，估價的部分是委託不動產估價師負責，每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價，經過綜合評比後選定採用一家。不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價，都是由估價師計算，並且簽證出具相關報告書。最重要的是，估價結果必須經過市府都市更新審議，而市府的更新委員裡也有估價專業的委員來協助把關，確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

至於估價有沒有評定標準，會不會隨著房地產價格變動？其實，都市更新有規定估價的「評價基準日」，即房價估價和分配的時間基準，基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天，作為估價的基準，如此估價就不用隨著市場波動一再調整，另外，一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫，地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。 (權利變換實施辦法第6、8、10條)

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【都市更新】~ 都市更新對於更新事業執行如何保障？

一般來說民眾最怕更新案執行到一半時，實施者因故退出，導致社區重建目標無法實現，因此都市更新條例設置有監督、檢查、監管及代管機制，以確保民眾之權益。以下分述之：

監督及檢查：依都市更新條例第55條暨施行細則第26條規定，可視實際需要隨時檢查都更案執行進度，且每六個月實施者對於更新案執行情形應提出詳細報告，以利管控。

限期改善：主管機關檢查後如有違反擅自變更章程（變更事業計畫或權利變換）、業務廢弛、事業及財務計畫有嚴重缺失等事項者，依都市更新條例第56條規定，可要求實施者於期限內提出改善。

監管或代管：未於期限內改善或改善無效者，主管機關可指派適當之機關或人員，依個案情形，適時監管或代管。

接管：實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時，主管機關得撤銷其更新核准，強制接管，以利處理後續更新執行事宜。

更新案能成功除了計畫發布實施後受政府監督之機制外，亦可於事前加以預先防範，例如選擇優質之實施者，考量其市場評價、財務與執行能力；施工營建辦理信託，由信託單位控管營建資金及施工進度，降低及避免營建風險。

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【都市更新】~ 辦理都市更新的建商告訴我，我恐怕沒有選配房屋的資格，這是什麼意思呀？

無法選配有分「不能選配」與「不願選配」兩種。

如果地主明確表態不要參與更新，就屬「不願」選配，如果是同意參與更新，但房地經過估價師的查估，鑑價結果卻沒達到可分配的標準，就屬於「不能」選配，這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。另外，補償金發放時間，由實施者於權利變換發布實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起30日內領取，如逾期不領取者，則依法提存。

惟不願參與分配者或不能選配者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，讓其得以選配房屋為原則，並於權利變換發布實施後繳交差額價金。(都市更新條例第31條、權利變換實施辦法第7條之1)

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【持分土地買賣】~ 低收入戶房屋可免徵房屋稅？

貧民及低收入住宅依照財政部規定，可比照房屋稅條例第14條第9款「政府配供貧民居住之房屋」規定免徵房屋稅，申請時，可先向鄉(鎮、市、區)公所申請當年度低收入戶證明，然後持該證明向稅務局申請依證明所屬年度月數免徵房屋稅。稅務局特別提醒符合申請條件之納稅人，儘速提出申請減免，以維自身權益。


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【持分土地買賣】~ 為配合政府法令規定及建物美觀、通風及採光等需要，房屋前後四周常常會保留一些空地，有些係留設供道路通行之用，是不是可以不必課徵地價稅？

無償供公眾通行之道路土地，免徵地價稅，但如屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵；惟如符合自用住宅用地條件，仍可申請隨主建物按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

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【持分土地買賣】~ 土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，是否還要課徵地價稅？

土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，其地價稅還是要課徵，其課徵稅率為千分之六；如屬於自用住宅之用地可申請仍依自用住宅用地稅率千分之二課徵。但如保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；若仍作農業使用者，課徵田賦(田賦已停徵)。

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【持分土地買賣】~ 房屋之騎樓走廊用地供公共通行使用，地價稅有否減徵？其減徵標準如何？

供公共通行之騎樓走廊地，其地價稅減免標準如下：如騎樓之上無建築改良物者，地價稅全免；騎樓之上有建築物一層者，減徵二分之一，有建築物二層者，減徵三分之一，有建築物三層者，減徵四分之一；有建築物四層者，減徵五分之一；建築物樓層超過四層以上者；最高以減徵五分之一為限。
所稱「騎樓走廊地」，係屬建築基地之一部分，其認定應以基地上有建築改良物為前提。因此，未經建築之一般空地，自不能申請騎樓走廊地減免。

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【持分土地買賣】~ 信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有土地期間，是否可按自用住宅用地稅率課徵地價稅？

信託土地，於信託關係存續中，土地所有權應移轉與受託人，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合自用住宅用地規定，受託人持有土地期間，仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，但應於地價稅開徵40日（亦即9 月22日）前提出申請，逾期申請者，自申請之次年期開始適用。

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【持分土地買賣】~ 興建農舍的土地需要課徵地價稅嗎？

供與農業經營不可分離使用的農舍土地可課徵田賦(田賦自76年下期起停徵)不需課徵地價稅，惟當所有權人變更使用用途，將農舍改經營民宿或開設商號，已不符農業使用用途，則必須改課徵地價稅。此外民眾於原本核准的農舍面積另行增建或加蓋，超出建物使用執照登記面積，無執照的部分都要課徵地價稅。

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【持分土地買賣】~ 每年地價稅何時開徵？地價稅逾期繳納，會不會處罰？

地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11月1日至11月30日，課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。地價稅逾期繳稅，每超過2日按照稅額加徵1%滯納金，超過30日還不繳稅，稅捐稽徵機關會移送行政執行署強制執行。

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【持分土地買賣】~ 農業用地部分面積有道路、堤防或設置鐵塔未作農業使用，其餘作農業使用部分之面積，可不可以申請不課徵土地增值稅？

農業用地倘有因道路、堤防、高壓鐵塔等依法應辦理徵收而未徵收者，得以地政事務所核發，分別估算該非農業使用土地面積之證明文件，俾憑鄉、鎮、市公所僅就農業用地部分土地查核發農業用地作農業使用證明書，供稽徵機關就該農地有作農業使用部分，審核不課徵土地增值稅。

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【持分土地買賣】~ 繼承而移轉之土地，需要辦理土地移轉現值申報嗎？

繼承而移轉之土地，須向國稅局辦理遺產稅申報，為避免該土地重覆納稅之情事，所以無需再向稅捐機關辦理土地移轉現值申報，惟於申辦土地所有權移轉登記時，仍應依法持國稅局核發之遺產稅免稅證明書或繳清證明書或不計入遺產總額證明書向稅捐機關辦理查欠作業，憑向地政機關辦理移轉登記。

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【持分土地買賣】~ 法院拍賣之土地，土地所有權人申請按農地不課徵土地增值稅或自用住宅優惠稅率核課並經核准，其溢繳稅款可否退還給申請人？

經法院拍賣之土地，稽徵機關依規定先按一般用地稅率課徵土地增值稅，如土地所有權人嗣後申請按農地不課徵土地增值稅或自用住宅優惠稅率核課，經稽徵機關核准，其溢繳稅款應退還給原執行法院，非退還給申請人。

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經法院拍賣之土地，稽徵機關依規定先按一般用地稅率課徵土地增值稅，如土地所有權人嗣後申請按農地不課徵土地增值稅或自用住宅優惠稅率核課，經稽徵機關核准，其溢繳稅款應退還給原執行法院，非退還給申請人。

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【持分土地買賣】~ 經法院拍賣之土地，如申請以89年1月28日當期之公告現值為原地價課徵土地增值稅時，申請人資格為何？

經法院拍賣之土地，事後申請依土地稅法第39條之2第4項規定以89年1月28日當期之公告現值為原地價課徵土地增值稅時，限由權利人、義務人或債權人檢附農業用地之相關證明文件向稅捐機關提出申請，如為債權人以外之第3人申請者，稅捐機關將不予受理。

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【持分土地買賣】~ 訂定贈與契約移轉土地，可否申請按自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅？

「贈與」移轉非「出售」，不適用土地稅法第34條規定，按自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅。

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【持分土地買賣】~ 法拍之土地再移轉時，土地增值稅如何計課？

經法院拍賣之土地，其申報移轉現值之審核以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。因為法院拍賣之土地，其申報移轉現值審核為拍定當期之「公告現值」與「拍定價額」採二者較低者為基準計課土地增值稅，此次之移轉現值即為再移轉時之前次移轉現值，如承購之土地，拍定價格低於公告現值時，係以拍定價額為移轉現值，如果同一年度再行移轉者，拍定價額即為前次移轉現值，並以當期公告現值為土地移轉現值計課，就須繳納土地增值稅了

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【持分土地買賣】~ 移轉供道路使用之土地，需要繳交土地增值稅嗎？

依都市計畫法指定之公共設施保留地，取得計劃非以市地重劃方式取得、亦非准由私人投資興辦方式取得者，尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，惟需檢附都市計畫土地使用分區等相關文件供稽徵機關審核，但都市計畫外供道路使用之土地移轉，則無免徵土地增值稅之適用。

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【持分土地買賣】~ 納稅人契稅申報案件，為何須查有無欠繳房屋稅？

依據房屋稅條例第22條之規定：「欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。」因此若未完納欠稅，地政機關將會拒絕受理建物移轉登記。

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【持分土地買賣】~ 契稅申報期限如何起算？

1.一般移轉案件：契約成立之日起30日內。
2.法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日內。
3.產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內。
4.建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內。
5.向政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內。

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【持分土地買賣】~ 何時應辦理契稅申報？

納稅義務人應該在不動產買賣、承典、交換、贈與、及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有權人之日起算30日內，填寫契稅申報書，並檢附公定格式契約書及有關文件，向不動產所在地之鄉（鎮、市）公所申報契稅，但未辦建物所有權第1次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割應由雙方當事人共同申報。

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【持分土地買賣】~ 工廠房屋在什麼情況下可以減半徵收房屋稅？

合於登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，其房屋稅按營業用稅率減半徵收，係指依工廠管理輔導法登記、換證之工廠，從事生產所必需之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等自有房屋而言。

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【持分土地買賣】~ 房屋騎樓及屋頂棚架，是否需要課徵房屋稅？

房屋騎樓及搭建之屋頂棚架等，均屬於房屋稅的課稅範圍。但為減輕納稅人之負擔，房屋騎樓如未封閉供公共通行使用，可免徵房屋稅，但如封閉或設攤供營業使用，均屬非作公共使用，即應課徵房屋稅。另外，房屋屋頂搭建之各種棚架，如未設有門窗、牆壁且僅供遮陽防雨使用，所能增加房屋的使用價值相當有限，此類簡陋之棚架可免徵房屋稅，但房屋棚架如設有門窗、牆壁或供遮陽防雨以外之目的使用者，則仍應課徵房屋稅。

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【持分土地買賣】~ 專供農業使用房屋是否需課房屋稅？

房屋如為農業用房屋，且實際使用情形為專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場，抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋之使用者，可以在事實發生之日起30日內向稅捐稽徵機關申請免徵房屋稅，逾期申請則自申請之日當月份起適用。

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【持分土地買賣】~ 房屋毀損可否免徵房屋稅？

房屋因災害毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用者，免徵房屋稅；毀損面積占整棟面積三成以上不及五成者，亦可減半徵收。納稅人於災害發生後30天內可檢具相關證明文件，向房屋所在地稅務局或分局提出申請減免。有關災害毀損情形包括遭受颱風、火災、地震等受損面積達整棟面積三成以上。另外房屋因焚燬、坦塌、拆除至不堪居住程度者，亦可停止課稅。

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【持分土地買賣】~ 提供身心障礙者使用的車輛可以免稅嗎？

領有身心障礙手冊及駕駛執照者，使用車輛可申請免徵使用牌照稅，每人以一輛為限。但因身心障礙情況，致無駕駛執照者，車輛限為本人、配偶或同一戶籍二親等以內親屬所有。依使用牌照稅法第7條第1項第8款規定，供身心障礙者使用之車輛可免徵使用牌照稅，每一身心障礙者以一輛為限；但汽缸總排氣量超過2400立方公分，其免徵金額以2400立方公分車輛之稅額為限，超過部分，不予免徵。

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【持分土地買賣】~ 買賣、交換、贈與及分割移轉未辦保存登記之房屋，其所立向稅捐主管機關辦理契稅申報之契據，應否貼花？

買賣、交換、贈與及分割移轉未辦保存登記之房屋，因無法向物權登記機 關辦理變更登記，其所立向稅捐主管機關辦理契稅申報之契據，尚非屬印花稅法第 5 條第 5 款規定之憑證課稅範圍。

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【持分土地買賣】~ 辦理不動產移轉登記所持之法院判決書、和解筆錄、調解筆錄、調解書應否貼花？

納稅義務人持法院判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記，該項憑證既非經雙方當事人之意思表示一致而書立，尚不具有契約性質，應非屬印花稅法規定之課徵範圍。至法院作成之和解筆錄、調解筆錄暨鄉、鎮、市公所調解委員會調解書，同係基於雙方當事人達成協議而書立，應屬具有契約性質之憑據，如經當事人持憑向主管機關辦理物權登記，核屬代替典賣、讓受及分割不動產契據使用，仍應依法貼用印花稅票。

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【持分土地買賣】~ 出售自用住宅用地時，沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，在兩年內另行重購自用住宅用地，可不可以申請退還已繳納的土地增值稅？

土地所有權人出售合於規定的自用住宅用地，兩年內另行購買自用住宅用地；其原有土地在出售前，雖然沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但經稽徵機關查明出售土地符合自用住宅用地要件，仍舊可以申請從已納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額。（財政部77.12.1.臺財稅第770666023號函） 

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【持分土地買賣】~ 某甲先賣後買自用住宅用地，已依規定申請並核准退還土地增值稅後，又將其重購的自用住宅用地出售再購地，可否再申請退還土地增值稅？

依土地稅法第35條規定，可以申請退還已繳納土地增值稅的，現行土地稅法令沒有適用次數的限制。所以土地所有權人因為重購土地，經依規定退還已繳納的土地增值稅，該重購的土地屆滿五年後再行移轉，又重購土地，可以依上項規定申請退還已納的土地增值稅。（財政部72.11.11.臺財稅第38045號函） 

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