【重劃後農地買賣未告知優先購買權人糾紛處理】~~持分土地買賣

過戶前：若賣方決定賣給優先購買權人，買方最高可主張賣方賠償已支付的購買土地價金的1倍金額 
過戶後： 
◎若賣方決定賣給優先購買權人，實務上，會委由代書談和解 
◎若賣方決定賣給第3方買方，基於「物權效力優先」原則買賣生效，但優先購買權人可依《經濟條例》第26條求償，但必須舉證損失內容 

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【收購持分、繼承土地】~ 重劃後農地優先購買權簽約撇步

買賣前： 
◎出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人是農地重劃的優先購買權人，但所謂毗連耕地之現耕所有權人，必須有耕作的事實 
◎賣方應通知優先購買權人，在其放棄優先購買權後，才可出賣不動產給第3人 
買賣中：賣方要出賣，要出具優先購買所有權人放棄其優先購買權的證明，例如賣方的切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，賣方願負法律責任」字樣 

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持分土地~重劃農地出售 留意優先購買權順序

農地買賣眉角多，重劃後農地出售必須注意優先購買權人是否有購地意願。若無，專家提醒，應附出賣人之切結書，或在申請書載明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，自保並防爭議。

讀者曾先生來信詢問，家中有塊重劃後的農地，委託仲介賣出，但農地左右兩側的農地所有人，突然以存證信函告知其有優先購買權，有意購地。他不得已只好賣給其中較原買主更高一點價格的優先權人，不過，原買方主張，契約未註明如有優先權人購買時，應無條件解除契約並返還簽約金，且售價非原來的價格，目前為給付不能，將提告違約並要求懲罰性求償。 

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承租者有權優先購買

根據《農地重劃條例》第5條：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」台灣房屋法務游璿樺解釋，簡單而言，毗連耕地的現耕所有權人，指與欲出售之土地的四周邊界相連，目前仍有自行耕作事實地土地所有權人。
若曾先生堅持賣給原簽約的買方，游璿樺表示，買賣契約仍具效力，該毗連耕地的現耕所有權人，僅得向出賣人請求損害賠償，與買方無關。但須舉證損害賠償事實。另一方面，若曾先生決定賣給優先權人，原買方可依《民法》第226條，向曾先生主張債務不履行的損害賠償。 

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賠償可達已付價金1倍

實務上，地政士全聯會榮譽理事長王進祥補充，若曾先生決定賣給優先權人，可視土地是否已過戶處理，若未過戶，買方最高可主張曾先生賠償已支付的購買土地價金的1倍金額；若曾先生已過戶給買方，則一般會委由代書談和解。
由於曾先生表示，因對法律不熟悉，簽約買賣時都是仲介與代書處理，合約中提及是否有優先權，仲介皆說勾否，糾紛發生後，仲介與代書都避不見面，但土地登記謄本上確實有註明為農地重劃區，疑惑此狀況下，若將土地賣給價高的優先權人是否構成違約，可否向仲介代書求償？
處理買賣合約時，仲介有居間調查的義務，代書也須盡善良管理人的責任，游璿樺表示，若曾先生將土地賣給優先權人，使得買方求償，他可依《民法》第 567 條、《經紀業管理條例》第26條，向仲介請求損害賠償；再依《民法》第 544 條向代書請求損害賠償，不過，求償結果如何仍須視法院判定。 

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持分土地~北台灣2016年新屋供給量約4萬戶 銷售率跌破三成創新低

作者鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網 – 2017年2月9日 上午11:44

住展雜誌統計顯示，2016 年北台灣新成屋、預售屋案總可售戶數為 4 萬 2076 戶，較 2015 年減少 3672 戶，年減 8.03%。若與 2014、2015 年二個年度減幅相比，2016 年衰減幅度已明顯縮小，但台北市已連續兩年維持釋出量僅 3000 餘戶水準。

同時，北台灣 2016 年新建案平均銷售率僅剩約 29%，較 2015 年再降約 3 個百分點，不僅是統計以來首度跌破 3 成，更創歷史新低。
住展統計在北台灣各縣市中，可售戶數增加最多的是新北市，達到 1 萬 5490 戶，其次是桃園市的 1 萬 2500 戶，新竹縣以 3839 戶居第三。至於台北市的新增供給量依然很少，去年僅釋出 3589 戶，連續二年新增戶數都只有 3000 多戶。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市素地少、都更效率慢，新建房屋供給不足的問題仍舊嚴重，目前因市場信心疲弱而抑制需求，未來若買氣回升，新房屋短缺的問題就會浮上檯面。
有別於北市的低供給量，新北市與桃竹地區供給量充裕。如以行政區作排行，2016 年可售戶數最多的行政區分別是、桃園區、竹北中壢市、新店區與板橋區，分別新增 3344 戶、2820 戶、2436 戶、2088 戶、2050 戶。

其中，單是中壢區單一行政區的供給量，就直逼整個台北市。中壢去年新增建案主要集中在舊市區與內壢地區，原因是買氣相對平穩，建案多能順利去化，推升建商推案意願。桃園供給量大，主要是受到經國重劃區密集推案挹注。

住展指出，2016 年北台灣新成屋、預售屋案總規劃戶數為 6 萬 7682 戶，扣除地主戶、股東戶等分回戶與保留戶，釋出至市場的可售戶數為 4 萬 2076 戶；經年度盤點結算後，4 萬餘戶可售戶數共售出 1 萬 2116 戶，剩餘 2 萬 9960 戶，年度平均銷售率約為 28.8。
同時，北台灣 2016 年新建案平均銷售率僅剩約 29%，不僅是統計以來首度跌破 30%，更創下歷史新低紀錄。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，新建案銷售率跌至谷底的主因，源自於房價持續修正，市場「追漲不追跌」，而國人「急跌抄底，緩跌觀望」的購屋特性，在這波房市修正期間表露無遺。

其次，低利率亦是銷售率走滑的關鍵。在低利加上房價緩跌的環境下，形成「賣方不缺錢，買方不躁進」的拉鋸戰，難達到成交共識。但目前政府對房市政策已轉為友善，加上有感讓利案頻頻吸引自住買方出手，預期 2017 年銷售率應會回升。

何世昌認為，若是房價修正格局維持不變、且買氣未能大幅度上揚，將會抑制建商推案信心，北台灣新屋供給量應會維持在低檔，可能出現連續三年新增供給少於 5 萬戶的狀況。雖然供給量不會放大，但在業者積極消化餘屋、減少新推案，以降低市場競爭壓力的情況下，料會有助於房市打底復甦。

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持分土地~附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明

附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明

地政法規函釋

【公布日期文號】 內政部八十七年五月十一日台（八七）內地字第八七○五二一○號函

【要旨】附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明

【內容】按「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第五條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。但依土地法第一百零四條第二項、第一百零七條或耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。」、「土地法第一百零四條規定意旨，在促進建築基地與其地上建物所有權之合一，並賦予地上權人、典權人、承租人及土地所有權人間對基地或建物單獨出售時已相互優先承購之權。．．．．如出賣人之繼承人或承買人於訂約後已補行通知，並能檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件或切結優先購買權人接到出賣通知後逾時不表示優先承購，如有不實，願負法律責任後准予受理。」分為土地登記規則第八十一條所明定及本部七十六年八月二十一日台（七六）內地字第五二八七四六號函所明釋。故有關土地法第一百零四條之優先購買權人已附具切結書，出賣人亦已於申請書切結，為保障優先購買權人之權益及登記之安定性，申請人仍應檢附優先購買權人之資格證明及印鑑證明。

（按：原土地登記規則第八十一條修正後為九十七條）

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